近年その使い勝手の良さや独創性から車やバイク、アウトドアを趣味とする方の間で「ガレージハウス」の需要が高まっています。
特に駐車場に難がある大都市圏内では入居待ちが続出するほど人気があります。
ガレージハウスは「経営」という視点から見ても魅力的です。
そこで今回はガレージハウス経営に興味・関心のある方、一般的な賃貸住宅には向かない土地を所有している方にガレージハウス経営の魅力と注意点、さらに始め方も解説していきます。
ぜひ最後までご覧ください！
ガレージハウスとは？
画像引用元：location House
ガレージハウスとは、車庫・駐車場と住居が一体となった建物のことで「ビルトインガレージ」とも呼ばれています。
一般的なガレージハウスは1階部分がガレージ、2階から上が住居空間となっています。
雨や風をしのげるため、車やバイクの保管・メンテナンス場としてはもちろん、駐車場入り口への扉の開口部分が大きく、広いスペースを確保できるので、大きな道具が必要な”釣り”や”サーフィン”・”スノーボード”といった趣味を持つ人にも人気があります。
趣味での用途以外にも、小さな子供がいる方や高齢者がいる家庭だと、天気の悪い日にベビーカーや車いすを雨風で濡らすことなく車の乗り降り・家の中に入ることもできるのも人気のポイントです。
また住居としてだけではなく「倉庫」や「展示会場」などサブハウスとしても幅広く使われています。
ガレージハウス経営の3大メリット
冒頭でも申し上げた通り、ガレージハウス経営は非常に魅力的なメリットがあります。
早速見ていきましょう！
①高収入が期待できる
車好き・バイク好きな方の憧れでもある「ガレージハウス」ですが、都内にガレージハウスを建てる際に土地の購入も含めると”億単位”の費用が必要になります。初期費用やコストなどの面を考えると現実的だとは言えません。
しかし、賃貸型のガレージハウスの場合だと費用を大幅に抑えることができます。「憧れのガレージハウス所有」が一気に現実的なものになります。現在では40～50代の富裕層の間で人気を集めています。
ガレージハウスの経営の１番大きなメリットとして「高収入」という点が挙げられますが、「なぜ高収入が期待できるのか」というと
- 家賃を高めに設定できる
- 長期入居者が多い
- 建築費が抑えられる
の３つの理由です。ではその理由について詳しく見ていきましょう。
家賃を高めに設定できる
ガレージハウスの入居者のほとんどの方は「車」もしくは「バイク」を所有していて、趣味の隠れ家としてガレージハウスを利用する人です。つまり、「車」にお金をかけられる高所得の富裕層がメインになります。
その為、高めの家賃設定でも入居待ちの方が多いという状況にもなりえます。さらに一般的な賃貸住宅とは違い、ニーズが限定的な建物なので、競合物件が少ないことも家賃を高めに設定できる理由の１つです。
長期入居者が多い
上記でも紹介しましたが、賃貸のガレージハウスは一般的な賃貸住宅とは異なり競合物件が少ないので、１度入居すると簡単には入居先を変更できないということになります。万が一住居者が退去した場合でも、次の入居者がすぐに決まるということが多いです。
その為、空室になることが少なく安定した家賃収入を確保することができます。ガレージハウスを経営している方の中には
「9年間もの間、家賃を一切下げることなく、満室を維持できている」「新築当初からお住まいの入居者もいる」
引用元：賃貸ガレージハウス経営で成功！オーナーKさんの土地活用事例
「入居率98％を超えている」
という方もいました。
建築費が抑えられる
画像引用元：incell
賃貸物件としてのガレージハウスは、一般的な賃貸住宅ほどの居住空間が必要なく２階建てのアパートよりも建築の際にかかる費用を抑えることができます。
例えば「2階建てのアパート」と「2階建てのガレージハウス」を比べてみると、アパートの場合は”1階部分＋2階部分”にも住居用の設備が必要になります。一方、2階建てのガレージハウスの場合だと、1階部分はガレージなので住居用の設備は必要ありません。生活空間の2階部分のみに住居用の設備が必要になるということです。
さらに”セカンドハウス”としての利用を視野に入れたガレージハウスの場合だと、トイレなどの水回りの設備もグレードにこだわる必要がなく、玄関もシャッターと一体化させることでコストを抑えることができます。
ガレージハウスの参考価格
ガレージハウスの間取りと家賃はこのような感じです。
東京都青梅市
- 1階部分：1ＬＤＫ（94㎡）＋大型ガレージ（2台）＋屋外1台分の駐車スペース
- 2階間取り：洋室（約6畳）ＬＤＫ（約12.5畳）
- 家賃：149,000円
東京都足立区
- 1階部分：大型ガレージ（2台）
- 2階間取り：洋室（約６畳）洋室（６畳）ＤＫ（約8.5畳）
- 家賃：180,000円
東京都国分寺市
- 1階部分：ガレージ（1台分）
- 1.5階部分：ＤＫ（約8畳）
- 2階間取り：洋室（6.8畳）洋室（4.5畳）リビング（7.8畳）
- 家賃：181,000円
②駅から遠くてもOK
一般的な賃貸住宅の場合だと、駅から近い方が有利だといわれていますが、ガレージハウスの場合は駅から遠くてもあまりデメリットになりません。というのもガレージハウスの入居者は車・バイクを所有しており、移動の際には公共交通機関ではなく車やバイクを利用するからです。
特に、セカンドハウスとして使う場合には駅や買い物できる場所が近くにあるよりも、車での行きやすさ（高速道路の出入り口付近）の方が重視されます。
郊外や田舎の場合には住宅とは別に駐車場の確保がしやすいので、ガレージハウス経営の需要は多くはありませんが、都市部だと立地に関係なく、駅から遠くても入居者は多いです。
③税負担が少ない
賃貸経営で最もコストがかかるのが「固定資産税」なのですが、ガレージハウスの場合だと、車庫の部分の固定資産税が条件を満たせば免除になります。
その免除の条件は、車庫面積が建物の延床面積の5分の1以下であることです。建築基準法には「容積率の緩和」という特例があり固定資産税が安くなります。
例えば、建物の延床面積が「150㎡」の場合だと、ガレージが「30㎡以下」であればＯＫということです。
ガレージハウス経営で注意する2つのポイント
ガレージハウスは一般的な賃貸住宅とは違い、経営する際にも少し違った視点が必要になります。なのでガレージハウスを経営していくうえで、注意すべき2つのポイントについて紹介します。
競合が少ないのでデータも少ない
ガレージハウスには競合物件が少ないと紹介したように、まだまだデータがそろっていない状態です。どういうことかというと、最適な「入居者の選び方」「家賃」「建物・設備」などの正解がまだ出ていないということです。
つまり、どのような建物・いくらの家賃・適切な設備や場所などが、ガレージハウスを必要としている個人・地域によって変化し、全てのニーズに応えるガレージハウスとは何なのか？が今のところ不透明な状態ということです。
そのため、ガレージハウスを建てる地域周辺の入居者が”何を必要としているのか”を理解するために、積極的に行動し、情報を収集する必要があります。
失敗しないために業者選びは慎重に
ガレージハウスでは、建物・入居者募集に関して実績のある業者選びが重要なポイントになります。一般的な工務店やハウスメーカーでもガレージハウスを建てることは可能です。しかし、こちらの希望を可能な限り叶えてくれる建築業者はなかなかいません。
つまり、ガレージハウスを専門としている業者は少なく、さらに「実績がある業者」になると見つけるのが困難になります。
そのようなときには、地元の業者を頼るのではなく、不動産情報サイトの相談窓口を利用すると、幅広くバラエティー豊かな建築業者を紹介してもらえます。できるだけ多くの建築会社と相談するのがポイントです。10社以上と相談を重ねたという人も珍しくありません。
ガレージハウス経営の始め方
次に賃貸のガレージハウスを経営するまでの流れについて紹介します。必要なものや具体的な手順は地域によって変化するので、詳しくはガレージハウスを建築する地域に問い合わせしてみてください。
基本的な流れ
- 業者へのお問い合わせ・相談
- 建築プランの企画・物件打ち合わせ
- 現地確認・相場調査
- 着手金の支払い
- 建築開始
- 建築完成
- 建築費の支払い
- 不動産業者の選定・管理業務委託契約
- 入居者募集
というのが基本的な流れになります。「企画・打ち合わせ」の段階であなた自身のこだわりや入居者のニーズについてしっかりと話し合うことが重要です。
最近の住居のトレンドとしては
- シェアハウス
- ゲストハウス
- デザイナーズ住宅
- 女性専用
- ペット可
- 楽器演奏可
などがあり組み合わせて使うのも効果的だと思います。
ガレージハウス経営はメリットがたくさん
高収入が期待できる「ガレージハウス経営」について詳しく紹介しました。これからどんどん伸びていく市場なので、今のところ賃貸物件としての情報・専門業者が少ないのですが、賃貸のガレージハウスは一般的な賃貸住宅とは異なることが多く、低リスクで始められメリットが多く存在します。
入居者のニーズに応じた賃貸経営を心がけて、土地の有効活用を検討してみてください。
