こんばんは。はっしーです。
皆さんの中には郊外に別荘やセカンドハウスを建てるための土地をお探しの方もおられると思います。そんな方に土地を探す際に注意したいポイントを実体験をベースにお伝えしたいと思います。
僕が土地を買うときに困ったりせっかく買った土地がうまく活用できなかったり、思いもしない費用がかかると悲しいですよね。売買契約をする前に売主さんに相談して売買価格に含まれてるか確認したり、交渉すべきこともあるかもしれません。ぜひ土地を買う前に読んでいただきたい記事です。
ポイント①“上水道は来ているか“
セカンドハウス、別荘と言うからには寝泊まりしたり食事をしますよね？食事をすると洗い物も出ます。ガレージハウスなら洗車だってしたいはずです。なので水道は必ず必要です。もし水道がきていない場合、公道から引いて来なくてはいけません。水道にはキャパシティがあり、水圧が足りなければ遠くの主管から引いてこなくてはなりません。一般的には水道管はアスファルトの下にあるので、アスファルトを剥がし、水道管を設置して舗装し直す必要があり、施設する水道管の距離によっては数百万円がかかります。
加えて水道には加入金が必要な場合があり、僕が建てる北杜市では一軒あたり約30万円が必要になります。
水道がきてないだけで結構な出費になるので、ちゃんと見積もりに入れましょう。
僕の土地も水道がない上に簡単に通せず結構大変な状態になりました。。。数百マンかかる見込みです。
下みたいな感じで皆さんにご相談してまだ安くなったんですけどね。。。
ポイント②“下水施設か浄化槽があるか”
水道がなかったらこう言った設備もセットでないかもしれませんね。当然生活排水はどこかに処分する必要があります。下水が通っている都市部は水道と同時に下水も主管に繋げば良いですが郊外であれば浄化槽が一般的なので、敷地内に設置が必要です。
下水を引いていない自治体は浄化槽の設置に補助金が出ることがあるので、自治体や工務店さんに聞いてみましょう。
北杜市では数十万円の補助が出ます。でも予算んに限りがあるので、年初の申請をお勧めします。最悪の場合年度末には予算が残らないことも。。。
ポイント③“木は生えているか”
木が生えていたら建物は建てられません。切って根っこを抜いて整地する必要があります。低い木ならいいですがでかい木は切るのも抜くのも厄介です。木は冬には葉が落ちますし、水分が抜けて軽いので冬場に着るのがオススメです。運び出してもらう大変さは重さで決まるので、重いとお金がかかるそうです！
僕の土地はこんな感じで木が茂ってるのでかなり切らないとダメですね。チェーンソーでも買ってきったら楽しいかなと思っています。DYIもいいですよ！電線やら隣家がないところをやりましょう！きったら薪に使えるのもいいですね！
根を抜くのは抜根と言いますが真冬は地面が凍って作業ができない場合があります。建築を急ごうにもできない時期がありますので工務店さんに、いつ作業ができるかよく聞きましょう！
ちなみに木を残したいと言う方もおられると思いますが低木なら問題ないものの高い木は、倒れて周辺の電線やら建物を破損する恐れがあります。低木以外は切ることをお勧めします。特に白樺は湿気で曲がってきたりするので要注意。細くてヒョロヒョロ伸びた木も危ないです！
ポイント④“残置物はないか“
コンテナや、ゴミなど、土地に残置物があるケースもあります。本来売主負担で撤去してもらいたいですが、撤去しない代わりに安く土地を売ろうと言う方もいます。土地代金に撤去費用を含むのかよく聞きましょう。
見えるケースはいいですが、見えない遺構が地中に埋まっている場合があります。そう言った瑕疵は通常数ヶ月しか保証されないので、早めのに掘り返て整地しましょう。
一番最悪なのは遺跡です。北杜市もいくつか遺跡がありますが、八ヶ岳周辺は井戸尻遺跡など教科書級の遺跡が点在しているので、それに当たると、発掘調査が必要になります。終わらないと建築が始められませんし、発掘費用の負担も必要となり、科学の発展や歴史的な重要性は理解するものの、土地所有者にとっては罰ゲームのようなものです。。。
ちなみに標高が高い場所であれば大体大丈夫です。なぜなら昔はそな寒いところに好きこのんで住む人がいなかったから！地球温暖化を感じますね。
ポイント⑤“建築に条件はないか“
一般的には景観条例、都市開発法に基づくXX条例みたいな条例が各自治体にはあります。その中には、土地の何割かは緑が生茂る場所を作れとか、幹線道路より何メーターか離れたところに建てろとか、土地活用や建築に条件をつけている場合があります。罰則がある場合、ない場合があり、北杜市は建築確認がないため、努力規定となっているようです。
皆さんもお建てになる土地の自治体の必ず問い合わせをしてみましょう。また地元の工務店さんや不動産屋さんであればうまくやってくれる場合もあるので、いろんな業者さんに相談してみるのも良いでしょう。
参考までに北杜市の街づくり条例のページを案内しておきます。https://www.city.hokuto.yamanashi.jp/docs/1011.html
景観計画のページですhttps://www.city.hokuto.yamanashi.jp/docs/machidukuriplan.html
今回は立てる前に調べたいことを書いてみました。不動産屋さんに聞けば教えてくれることもありますが、現地に行ったり自治体に聞いたり、できれば足を使ってよく確認しましょう。
土地は安い買い物ではありませんし、楽しみのために買うのですから、調べるのも楽しみだと思って頑張りましょう！
今度は建てる時のポイント、工務店さん探しのポイントをかきたいと思います！お楽しみに。
